Mit dem Testament beginnt der Weg zur Erbschaft, hier ist „der letzte Wille“ des Verstorbenen niedergeschrieben. Liegt im Erbfall ein gültiges Testament vor, werden die dort enthaltenen Regelungen über die gesetzliche Erbfolge gestellt, welche sonst automatisch in Kraft tritt.

Das Testament gehört also zu den drei wichtigsten Dokumenten nach dem Totenschein und der Sterbeurkunde, welches beim Nachlassgericht eingereicht werden muss.

• Gültigkeit:

  Das Testament ist dann gültig, wenn erkennbar ist, dass es eigenhändig vom jeweiligen Verfasser aufgesetzt wurde und dieser nicht von Dritten beeinflusst wurde. Ein handschriftliches Testament ist also nur gültig, wenn die Handschrift und Unterschrift vom Erblasser selbst stammen.

  Bei Testamenten, welche mit einem Textprogramm erstellt wurden, sollte erkennbar sein, dass dieses Schriftstück von einem Notar beurkundet wurde, um jeglichen Zweifeln entgegenzuwirken.

• Hinterlegung:

  Grundsätzlich kann der Erblasser sein Testament überall hinterlegen oder aufbewahren. Die verbreitetsten und sichersten Orte sind Anwalt/Notar des Erblassers oder das Nachlassgericht bzw. das Testamentsregister.

  Um das Testament von diesen beiden Stellen ausgehändigt zu bekommen, muss die standesamtliche Sterbeurkunde des Erblassers vorgelegt werden.

  Falls bei diesen Stellen keine Dokumente hinterlegt wurden, sollte man im jeweiligen Bankschließfach des Verstorbenen nachsehen und die Einsicht bei der Bankfiliale beantragen (dieser Antrag kann jedoch einige Tage in Anspruch nehmen, da die Bank ebenfalls den Vorgang überprüfen muss).

• Anfechtung:

  Falls auf dem weiteren Weg der Erbschaft eine Stelle (z. B. das Nachlassgericht) oder ein Amt die Gültigkeit des Testaments anfechten sollte, kann das Testament und der dazugehörige Erbfall von einem Nachlassverwalter begutachtet und überprüft werden. Dieser wird anschließend die Gültigkeit des Testaments bestätigen oder weitere Nachforschungen einleiten.

In den meisten Erbfällen in Deutschland entsteht durch das ableben einer Person eine sogenannte „Erbengemeinschaft“. Hierbei handelt es sich um eine Gruppe aller Personen, welche in die gesetzliche Erbfolge eintreten beziehungsweise einen Anspruch auf einen Anteil des Erbes haben. 

Hat der Erblasser kein gültiges Testament verfasst, so tritt automatisch die gesetzliche Erbfolge in Kraft, welche ohne jegliche Dokumente automatisch gültig wird. Grundsätzlich erbt als erstes der Ehepartner, sollte kein Partner vorhanden sein gilt folgendes:

Entscheidungen treffen:

Wichtig zu beachten ist hierbei, dass die Erbengemeinschaft nur Entscheidungen treffen darf, wenn diese auch einstimmig akzeptiert werden. Wenn also zum Beispiel nicht alle dem Verkauf der Immobilie zustimmen, so kann die Erbengemeinschaft nicht handeln, so lange nicht alle Personen dieselbe Meinung vertreten. Hier kann ein Immobilienmakler helfen und zwischen allen Parteien vermitteln.

Anteil an der Erbmasse:

Der genaue Anteil, welcher einem Erben zusteht, wird in Bruchteilen bemessen. 

Diese Bruchteile werden berechnet, indem man den Verwandtschaftsgrad und die gesamte Anzahl der dazugehörigen Erben berücksichtigt. Dieser Anteil wird nicht in Form eines Geldbetrags, sondern ausschließlich in einer Bruchzahl bestimmt. Jeder Erbe erhält also im Veräußerungsfall ein Bruchteil von hundert.

In einigen Erbfällen kommt es vor, dass sich die Erben dazu entscheiden, das Erbe auszuschlagen bzw. auf alle Erbansprüche zu verzichten. 

Das macht vor allem in den Situationen Sinn, in denen mehr Schulden als Vermögenswerte vererbt werden oder die Zusatzkosten den tatsächlichen Wert der Erbschaft überschreiten.

Dabei kann es sich beispielsweise um eine Wohnung handeln, welche noch mit einem Kredit belastet ist und bei welcher aufgrund des Alters umfassende Modernisierungsvorhaben anstehen.

Zudem sollte geprüft werden, ob der Erblasser auch (Allein-) Eigentümer der Immobilie war. Ein aktueller Grundbuchauszug kann auf Antrag beim Amtsgericht angefordert werden, oder einfach über unser Immobilienbüro. Sprechen Sie uns gerne an.

Ein Erbschein wird in der Regel dann benötigt, wenn das Erbe angetreten werden soll. Mit dem Antrag auf den Erbschein nimmt der Antragsteller das Erbe an und übernimmt auch mögliche Schulden des Erblassers. 

Kann den Erben ihr Recht auf eine andere Art und Weise nachgewiesen werden, so müssen diese keinen Erbschein beantragen. Die Kosten für den Erbschein variieren je nach Gemeinde. Sehr häufig werden Erbscheine bei größeren Erbengemeinschaften ausgestellt, in welchen es viele Erben und unterschiedliche Erbansprüche gibt.

Für die Beantragung des Erbscheins benötigen Sie die folgenden Unterlagen:

• Testament oder Erbvertrag
• Geburtsurkunde
• ggf. Heiratsurkunde
• Sterbeurkunde
• Beleg über die Höhe der Erbschaft und Schulden des Erblassers
• Ausweisdokument
• Anschrift der Erben

Wird das Erbe angetreten, so muss der zukünftige Erbe einige Fristen und Prozesse beachten:

Wird ein Haus vererbt, so muss zu allererst der neue Eigentümer der Immobilie ins Grundbuch eingetragen werden. Diese Eintragungen werden beim Grundbuchamt der Gemeinde vorgenommen und sind in den ersten zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers gebührenfrei. Der neue Eigentümer reicht dazu die Sterbeurkunde und die Bestätigung des Nachlassgerichts bei dem zuständigen Grundbuchamt ein und wird anschließend als neuer Eigentümer im Grundbuch aufgenommen.

Hierbei muss dringend beachtet werden, dass der Antritt des Erbes beim Finanzamt gemeldet werden muss. Die Meldefrist von drei Monaten nach Kenntnis des Erbfalls ist dabei einzuhalten. Ein formloses Informationsschreiben ist in diesem Fall schon ausreichend, um seiner Pflicht als Erbe nachzukommen.

Da für die meisten familiären Erben ein Steuerfreibetrag (siehe Tabelle) ansteht, wird die Immobilie daraufhin vom Finanzamt bewertet, um den tatsächlichen Verkehrswert mit dem Freibetrag ins Verhältnis zu setzten. Diese Bewertungsmethode liegt in den meisten Fällen ca. 10%-20% unter dem marktüblichen Verkehrswert. Sollte die Immobilie Ihrer Meinung nach trotzdem immer noch zu hoch bewertet sein, besteht die Möglichkeit, ein zusätzliches Verkehrswertgutachten von einem unabhängigen Sachverständigen erstellen zu lassen, welches dann beim Finanzamt eingereicht werden kann.

Sollte der vom Finanzamt bewertete Verkehrswert über dem Steuerfreibetrag liegen, so muss der darüberliegende Anteil zu Ihrem persönlichen Steuersatz (siehe Grafik „Steuertabelle“) besteuert werden.

Die Frist für die Zahlung der Erbschafsteuer beträgt ca. 4 Wochen nach dem wirtschaftlichen Eigentumsübergang der Immobilie.

Beispiel: 

Ein Enkel erbt von seinem verstorbenen Großvater eine Wohnung.

Verkehrswert: 250.000€ Steuerfreibetrag: 200.000€ zu versteuernder Betrag: 50.000€

Als Enkel fällt der Erbe in Steuerklasse I und muss somit 7% Erbschaftssteuer (= 3.500€) aufbringen.

Freibeträge:

• Ehepartner und eingetragene Lebensgefährten: 500.000 Euro 

• Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro

• Enkel: 200.000 Euro

• Eltern und Großeltern: 100.000 Euro

• alle übrigen Erben: 20.000 Euro

Steuerklassen:

• Steuerklasse I: Ehepartner, eingetragene Lebensgefährten, Kinder, Stiefkinder, Enkel, Urenkel, Eltern, Großeltern

• Steuerklasse II: Geschwister, Neffen, Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehegatten

• Steuerklasse III: alle weiteren Erben

Egal ob die Immobilie zukünftig verkauft, vermietet oder selbst genutzt wird, es ist von großer Wichtigkeit so schnell wie möglich ein Informationsschreiben an alle Dienstleister und Versorger des Hauses zu versenden. Somit wird man als neuer Vertragspartner aufgenommen und alle Kosten und Gebühren werden zukünftig von Ihrem aktuellen Konto abgebucht. Das verhindert lästige Mahnbescheide und Zahlungsaufforderungen.

Eine Auflistung der Dienstleister und Versorger finden Sie unter „Fixkosten einer Immobilie“.

Je nach Größe, Lage und Nutzungsart des Hauses fallen unterschiedliche monatliche Kosten an.

Diese sollte der neue Eigentümer unbedingt vorher ausrechnen und in seiner Haushaltsrechnung berücksichtigen, um spätere Zahlungsengpässe zu vermeiden. Es sollte auch über ein externes Hauskonto nachgedacht werden, um zum Beispiel die Mietwohnung und das geerbte Haus kostenmäßig abtrennen zu können.

Bei solch einer Gelegenheit kann es sich auch lohnen, die aktuellen Konditionen und Gebühren der Versicherungen und Energieversorger zu vergleichen und gegebenenfalls zu aktualisieren, um zukünftig von besseren Konditionen profitieren zu können.

Zu den typischen Fixkosten zählen

• Grundsteuer (Gemeinde)
• restliche Finanzierungsgebühren (Finanzierende Bank)
• Versicherungskosten (Versicherungsgesellschaften)
• Heizkosten (Energieversorger)
• Stromkosten (Stromanbieter)
• Wasser- und Abwasserkosten (Stadtwerke)
• Müllgebühren (Gemeinde)
• Schornsteinfeger
• Straßenausbaubeiträge bei Sanierungsvorhaben der Gemeinde

Nach Berücksichtigung aller Fixkosten kann man das weitere Vorhaben mit der Immobilie planen.

In Bezug auf die monatlichen Kosten kommt evtl. die Idee auf, das Objekt zu vermieten, um die monatlichen Kosten somit decken zu können. Allerdings ist dies auch wieder mit Aufwand verbunden. Man muss einen passenden solventen Mieter finden, dies macht man z.B. durch Internet oder Zeitungsinserate. Hier sind dann entsprechend Besichtigungen durchzuführen und weitere Unterlagen zur Prüfung vom Mieter einzuholen (SCHUFA, Selbstauskunft, Gehaltsnachweise, etc.). Außerdem benötigt man das notwenige Wissen um Betriebskostenabrechnungen richtig erstellen zu können. Gerne greifen wir Ihnen hier unter die Arme. 

Vielleicht denken Sie aber auch darüber nach, die Immobilie schnell wieder zu verkaufen, um dem bürokratischen Aufwand aus dem Weg zu gehen und um sich mit dem Erlös einen anderen Wunsch zu erfüllen.

Hier gibt es also kein richtig oder falsch!

Haben Sie sich dazu entschieden, die Immobilie zu vermieten oder zu verkaufen, so empfiehlt es sich, einen Immobilienmakler zu kontaktieren, um sich selbst zu entlasten. Dieser leitet den Verkaufs- oder Vermietungsprozess in die Wege und kümmert sich um alle Aufgaben und Angelegenheiten.

Sollten Sie selbst einziehen wollen, so ist er ratsam, nach dem Ausräumen des Hauses den kompletten baulichen Zustand der Immobilie aufzunehmen. Daraufhin können Sie entscheiden, ob dieser Ihren Ansprüchen entspricht oder ob sich eine Modernisierung für Sie mehr auszahlen würde. Im beräumten Zustand können bestimmte Wünsche an der Bausubstanz sowohl am Grundriss oder Schnitt des Hauses sehr viel einfacher geplant und realisiert werden.