Das Prinzip der Leibrente ist wie folgt: Der Immobilieneigentümer gibt durch den Verkauf der Immobilie seine Rechte am Objekt ab, z.B.  das Recht die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu verkaufen. Er erhält im Gegenzug neben dem Wohnrecht den Kaufpreis in Form von regelmäßigen Rentenzahlungen. Der Wert des Wohnrechts wird von dem Kaufpreis abgezogen. 

Wann ist für verkaufswillige Eigentümer ein Hausverkauf auf Rentenbasis sinnvoll und wann ein konventioneller Immobilienverkauf? Wem es um einen möglichst hohen Erlös aus dem Immobilienverkauf geht, der sollte Hausverkauf oder Wohnungsverkauf der konventionellen Art vorziehen. Denn die Immobilienleibrente lohnt sich vor allem für Eigentümer, die folgende Vorraussetzungen erfüllen:

• Die Eigentümer haben Kapitalbedarf.
• Sie möchten dennoch in ihrer Immobilie wohnen bleiben.
• Die Verkäufer möchten ihr Vermögen zu Lebzeiten selbst aufbrauchen, sie haben keine Erben oder wollen nicht vererben.

Neben der Leibrente zählt auch die sogenannte Zeitrente zu den gängigen Formen der Immobilienverrentung.

1. Die Leibrente garantiert ein lebenslanges Wohnrecht sowie lebenslange Rentenzahlungen.
2. Auch die Zeitrente beinhaltet ein lebenslanges Wohnrecht. Die Rentenzahlungen erfolgen jedoch für einen vertraglich vereinbarten Zeitraum, z.B. 20 Jahre. Das bedeutet, das Ende des Wohnrechts ist nicht durch das Ableben des Rentenempfängers definiert. Die Zeitrente gibt es in verschiedenen Varianten: 

• aufgeschobene Zeitrente: Die Rentenzahlungen setzen erst einige Zeit nach Vertragsabschluss ein. Das kann eine sinnvolle Vereinbarung sein, wenn der Leibrentenempfänger noch im Berufsleben steht und ein regelmäßiges Gehalt bezieht, sich aber für den Ruhestand rechtzeitig eine zusätzliche Einnahmequelle sichern möchte.
• Mindestzeitrente oder verlängerte Leibrente: Der Käufer zahlt die Rente garantiert über einen vereinbarten Zeitraum, ggf. auch nach dem Tod des Rentenempfängers. Verstirbt der Rentenberechtigte vor Ablauf des Zahlungszeitraums, leistet der Käufer die restlichen Zahlungen stellvertretend an dessen Erben.
• Höchstzeitrente oder abgekürzte Leibrente: Die Rente wird für einen vereinbarten Zeitraum gezahlt. Anschließend enden diese, und zwar auch dann, wenn der Begünstigte noch lebt. Beim vorzeitigen Tod des Rentenberechtigten stellt der Käufer seine Zahlungen ebenfalls ein. Die ausstehende Restkaufsumme geht im Gegensatz zur Mindestzeitrente nicht an die Erben über.

Wer eine Immobilie gegen Leibrentenzahlungen verkaufen möchte, kann zwischen unterschiedlichen Vertragspartnern tun: Als Zahler einer Leibrente kommen

• Privatpersonen,
• gewerbliche Anbieter (Unternehmen)
• oder Stiftungen in Frage.

Eine Privatperson zahlt die Leibrente

Häufig handelt es sich bei den Privatpersonen, die eine Immobilien-Leibrente zahlen, um Verwandte oder Bekannte der Verkäufer.

• Der Vorteil für Verkäufer: Sie haben häufig ein Vertrauensverhältnis zu den privaten Käufern. Vielen Eigentümern fällt es deshalb leichter, sich für eine Immobilienverrentung zu entscheiden.
• Der Vorteil für private Käufer: Sie müssen für den Erwerb kein hohes Immobiliendarlehen bei einer Bank aufnehmen und Zinsen zahlen. Stattdessen zahlen sie über einen langen Zeitraum monatlich Rentenbeträge in überschaubarer Höhe an den Leibrentenempfänger (ggf. einen höheren Einmalbetrag). So können auch Privatleute ohne viel Eigenkapital die Mittel aufbringen. Zudem liegt die Kaufsumme von verrenteten Immobilien unterhalb des Verkehrswerts der Immobilie.
• Möglicher Nachteil: Privatpersonen könnten sich bezüglich ihrer finanziellen Leistungsfähigkeit verkalkulieren. Auch wenn sich die persönlichen Lebensumstände ändern, kann das die finanzielle Situation stark negativ beeinflussen – und im schlechtesten Falle zu unregelmäßigen oder ausbleibenden Rentenzahlungen führen. 

Ein gewerblicher Anbieter / ein Unternehmen zahlt die Leibrente

Es gibt inzwischen mehrere Unternehmen auf dem deutschen Markt, die eine Leibrente zahlen. Die Anzahl ist jedoch noch überschaubar, weil das Modell in Deutschland, im Gegensatz zu anderen Ländern wie Frankreich, Großbritannien oder den USA, noch nicht so etabliert ist.

• Der Vorteil für Verkäufer bei einem Leibrenten-Vertrag mit einem Unternehmen: Gewerbliche Anbieter agieren sehr professionell; Vertragsgestaltung, Absicherung und alle zu bedenkenden Eventualitäten sind klar geregelt.
  Zudem können Eigentümer ein Angebot von mehreren Unternehmen einholen, diese vergleichen und das für sie beste Angebot auswählen.
• Möglicher Nachteil: Handelt es sich um ein noch nicht lange in der Branche tätiges Unternehmen, können Kunden dessen Seriosität und Zahlungsfähigkeit schlecht einzuschätzen. Aber: Agiert ein Leibrenten-Anbieter unzuverlässig und unseriös gegenüber Leibrentenempfängern, verbreitet sich sich dies nach einiger Zeit im Netz und auch der Verbraucherschutz warnt. Bei langjährigen Anbietern, die sich etablieren konnten, ist dieses Risiko daher deutlich geringer. 

Eine Stiftung zahlt die Immobilien-Leibrente

Einige wenige Stiftungen bieten in Deutschland ebenfalls eine Immobilienleibrente an, darunter die Malteser-Stiftung und die Stiftung Liebenau unter dem Namen „Zustifterrente“.

• Der Vorteil für Verkäufer: Zwar sind auch Stiftungen gezwungen, genau zu kalkulieren und können kein „großzügigeres“ Angebot als andere Anbieter machen. Jedoch nutzen die Stiftungen ihre Mittel für ein gesellschaftliches Engagement, das darauf abzielt, das Leben von älteren und behinderten Menschen zu verbessern. 
• Der Nachteil für Verkäufer, wenn eine Stiftung die Immobilien-Rente zahlt: Aufgrund der geringen Anzahl können nur wenige Anbieter verglichen werden.

Das größte Risiko für Verkäufer bei der Immobilienverrentung ist eine Zahlungsunfähig- oder Zahlungsunwilligkeit des Käufers. Jedoch gibt es Maßnahmen, die Verkäufer, aber auch Käufer beim Immobilienverkauf bzw. Immobilienkauf per Leibrente absichern:

• Reallast im Grundbuch eintragen
  Sowohl die Zahlung der Leibrente als auch das lebenslange Wohnrecht sollte in das Grundbuch der Immobilie als Reallast (geregelt in § 1105 BGB) eingetragen sein. Sind mehrere Rechte eingetragen, etwa auch eine Grundschuld, ist der Rang bzw. die Reihenfolge der Rechte im Grundbuch ausschlaggebend dafür, wer bei einer Verwertung der Immobilie, etwa bei einer Zwangsversteigerung, vorrangig aus dem Erlös berücksichtigt wird.
• Auflassungsvormerkung sichert gegen Weiterverkauf ab
  Durch eine Auflassungsvormerkung, die ebenfalls im Grundbuch eingetragen wird, gehen Sie als Käufer sicher, dass der Verkäufer die Immobilie nicht an einen weiteren Interessenten veräußert oder die Immobilie durch eine Hypothek belastet. Die Eigentumsvormerkung verhindert, dass der Verkäufer Veränderungen im Grundbuch vornehmen kann.
• Solventen und vertrauenswürdigen Vertragspartner suchen
  Wenn Sie sich für einen Immobilienverkauf auf Leibrente entschieden haben, sollten Sie sich ausreichend Zeit nehmen, um einen vertrauenswürdigen und langfristig zahlungskräftigen Käufer zu finden. Lesen Sie bei professionellen Anbietern sorgfältig die Bewertungen anderer Kunden im Internet, vergleichen Sie die Konditionen verschiedener Anbieter miteinander oder lassen Sie sich vom Verbraucherschutz beraten.
• Lückenlosen Vertrag aufsetzen
  Da es sich bei dem Verkauf per Leibrente in Deutschland noch um ein Nischenprodukt handelt, fehlen in diesem Bereich standardisierte Vertragsentwürfe, die jede Eventualität berücksichtigen. Umso wichtiger ist es, dass Sie gemeinsam mit einem juristischen Profi auf dem Gebiet des Immobilienverkaufs auf Leibrente einen lückenlosen Vertrag ausarbeiten, der Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien klar definiert.
• Wertsicherheitsklausel gleicht wertmindernde Inflation aus
  Mit jedem Lebensjahr schreitet die Entwertung des Geldes schleichend voran. Um diese Inflationsrate auszugleichen und die Ratenzahlungen dem steigenden Preisniveau anzupassen, kann man eine Wertsicherheitsklausel in den Vertrag mit aufnehmen. Hierfür können Sie den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes heranziehen.